Artigo 1430º - Órgãos administrativos

1 – A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador.

2 – Cada condómino tem na assembleia tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem a que o artigo 1418º se refere.

Artigo 1431º - Assembleia dos condóminos

1– A assembleia reúne-se na primeira quinzena de Janeiro, mediante convocação do administrador, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano.

2 – A assembleia também reunirá quando for convocada pelo administrador, ou por condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido.

3 – Os condóminos podem fazer-se representar por procurador.

Artigo 1432º - Convocação e funcionalidade da assembleia

1 - A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos.

2 - A convocatória deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos.

3 -As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido.

4 -Se não comparecer o número de condóminos suficientes para se obter vencimento e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.

5 -As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob condições de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes, nos termos dos números seguintes.

6 -As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias.

7 -Os condóminos têm 90 dias após a recepção da carta referida no número anterior para comunicar, por escrito, à assembleia de condóminos o seu assentimento ou a sua discordância.

8 -O silêncio dos condóminos deve ser considerado como aprovação da deliberação comunicada nos termos do nº 6.

9-Os condóminos não residentes devem comunicar, por escrito, ao administrador o seu domicílio ou o do seu representante.

Artigo 1433º - Impugnação das deliberações

1 – As deliberações da assembleia contrária à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado.

2– No prazo de 10 dias contado da deliberação, para os condóminos presentes, ou contando da sua comunicação, para os condóminos ausentes, pode ser exigida ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária, a ter lugar no prazo de 20 dias, para revogação das deliberações inválidas ou ineficazes.

3 – No prazo de 30 dias contando nos termos do número anterior, pode qualquer condómino sujeitar a deliberação a um centro de arbitrem.

4 – O direito de propor a acção de anulação caduca no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação.

5 – Pode também ser requerida a suspensão das deliberações nos termos da lei de processo.

6 – A representação judiciária dos condóminos contra quem são propostas as acções compete ao administrador ou à pessoa que a assembleia designar para esse efeito.

Artigo 1434º - Compromisso arbitral

1 – A assembleia pode estabelecer a obrigatoriedade da celebração de compromissos arbitrais para a resolução de litígios entre condóminos, ou entre condóminos e o administrador, e fixar penas pecuniárias para a inobservância das disposições deste código, das deliberações da assembleia ou das decisões do administrador.

2 – O montante das penas aplicáveis em cada ano nunca excederá a quarta parte do rendimento colectável anual da fracção do infractor.

Artigo 1435º - Administrador

1 – O administrador é eleito e exonerado pela assembleia.

2 – Se a assembleia não eleger administrador, será este nomeado pelo tribunal a requerimento de qualquer dos condóminos.

3 – O administrador pode ser exonerado pelo tribunal, a requerimento de qualquer condómino, quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligência no exercício das suas funções.

4 – O cargo de administrador é remunerável e tanto pode ser desempenhado por um dos condóminos como por terceiro; o período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável.

5 – O administrador mantém-se em funções até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor.

Artigo 1435º - Administrador provisório

        1 – Se a assembleia de condóminos não eleger administrador e este não houver sido nomeado judicialmente, as correspondentes funções são obrigatoriamente desempenhadas, a título provisório, pelo condómino cuja fracção ou fracções representem maior percentagem do capital investido, salvo se outro condómino houver manifestado vontade de exercer o cargo e houver comunicado tal propósito aos demais condóminos.

          2 – Quando, nos termos do número anterior, houver mais de um condómino em igualdade de circunstâncias, as funções recaem sobre aquele a que corresponda a primeira letra na ordem alfabética utilizada na descrição das fracções constante do registo predial.

           3 – Logo que seja eleito ou judicialmente nomeado um administrador, o condómino que nos termos do presente artigo se encontre provido na administração cessa funções, devendo entregar àquele todos os documentos respeitantes ao condomínio que estejam confiados à sua guarda.

Artigo 1436º - Funções do administrador

                São funções do administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia:

1. a)Convocar a assembleia de condóminos;
2. b)Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano;
3. c)Verificar a existência de seguro contra o risco de incêndio, propondo à assembleia o montante do capital seguro;
4. d)Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns;
5. e)Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas;
6. f)Realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;
7. g)Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;
8. h)Executar as deliberações da assembleia;
9. i)Representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas;
10. j)Prestar contas à assembleia;
11. l)Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio;
12. m)Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio.

Artigo 1437º - Legitimidade do administrador

1 – O administrador tem legitimidade para agir em juízo, quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiro, na execução das funções que lhe pertencem ou quando autorizado pela assembleia.

2 – O administrador pode também ser demandado nas acções respeitantes às partes comuns do edifício.

3 – Exceptuam – se as acções relativas a questões de propriedade ou posse de bens comuns, salvo se a assembleia atribuir para o efeito poderes especiais ao administrador.

Artigo 1438º - Recursos dos actos do administrador

                Dos actos do administrador cabe recurso para a assembleia, a qual pode neste caso ser convocada pelo condómino recorrente.

Artigo 1438º -A – Propriedade horizontal de conjuntos de edifícios

                O regime previsto neste capítulo pode ser aplicado, com as necessárias adaptações, a conjuntos de edifícios contíguos funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afectadas ao uso de todas ou algumas unidades ou fracções que os compõem.